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Mercado Inmobiliario

Actualización Agosto 2007

Después de las caídas de 2002, el mercado inmobiliario residencial argentino está mostrando signos de estabilidad en lo que se refiere a zonas exclusivas. Abundan las oportunidades en las áreas urbanas del gran Buenos Aires, aunque las ganancias todavía se están esperando. A raíz de la estabilidad y del crecimiento económico ha aumentado la demanda de oficinas y locales comerciales, generando nuevas oportunidades en este sector del mercado inmobiliario. También se perciben ganancias interesantes en el área turismo, debidas principalmente a los bajos costos en dólares que trajo aparejados la devaluación del peso (3 a 1) en 2002. Por las mismas razones, el sector agropecuario atraviesa un alza que implica una demanda, entre otros, de algunos rubros no tradicionales, como viñedos y establecimientos forestales. Y las políticas energéticas alternativas impulsan también la demanda de tierras aptas para la producción de bio-combustibles.

Aún cuando el final del gobierno de Menem en 1997 marcó el comienzo de un mercado en baja, que finalmente colapsó en enero de 2002, los valores del mercado inmobiliario residencial se han recuperado completamente en zonas tradicionales como Recoleta y Puerto Madero. Se mantiene la demanda de departamentos de lujo por parte de inversores locales, consumidores finales e inversores extranjeros. Estos últimos concretaron aproximadamente el 30% de las operaciones realizadas en las dos zonas mencionadas, donde el valor del metro cuadrado oscila entre 2500 y 4500 dólares. En Reynolds estimamos que esta tendencia alcista se mantendrá, pero a un ritmo más lento. Abundan las oportunidades en los barrios del gran Buenos Aires, buscadas mayormente por consumidores locales. Los consumidores finales de este segmento están recuperando lentamente su poder adquisitivo y accediendo a créditos hipotecarios que, al presente, representan sólo el 5% de las operaciones. La liquidez adicional y una demanda totalmente insatisfecha probablemente alimentarán el mercado residencial durante unos años.

La actividad comercial se vio favorecida enormemente por 51 meses de crecimiento constante del PBI a tasas anuales superiores al 8%, lo que generó una gran demanda de espacios comerciales y de oficinas. Este crecimiento disminuyó los locales vacantes a un 2%. El resultado es una presión constante sobre las tasas mensuales de alquiler, que fluctúan entre 10 y 30 dólares el metro cuadrado de oficina y hasta 70 dólares el metro cuadrado de locales comerciales. Aunque se están construyendo oficinas para satisfacer la demanda, las mismas no estarán disponibles antes de un año y no responderán a las necesidades. La falta de espacio comercial obedece probablemente a que la legislación argentina permite a los locatarios cancelar el contrato después de seis meses con una penalidad de sólo un mes y medio. Existen, no obstante, varias maneras de disminuir el riesgo, como obtener cartas internacionales de garantía o contratar mayores costos de instalación, lo cual eleva el costo de romper el contrato.

El desarrollo del turismo en Argentina ha suscitado una creciente demanda hotelera y de actividades relacionadas con el turismo. Una forma rápida de beneficiarse con esta oportunidad única es invertir en unidades para alquiler temporario, ubicadas en zonas de afluencia turística: Recoleta, Puerto Madero, Barrio Norte y Palermo Hollywood. Un departamento de 70 metros cuadrados puede adquirirse y amueblarse por aproximadamente 170.000 dólares. Las tasas de ocupación varían entre 75 y 90%, dependiendo de las amenities que ofrezcan. Las ganancias anuales combinadas de capital y alquiler estuvieron entre 15 y 20%. Un beneficio agregado para el inversor extranjero es que puede disponer del departamento cuando no está alquilado. Otro aspecto relacionado son los destinos turísticos rurales y de aventura. El interior del país ofrece oportunidades increíbles, especialmente en las provincias de Salta y Jujuy, donde la hectárea de terreno a una o dos horas del aeropuerto vale 200 dólares. Un buen ejemplo de esto es el caso de 23.000 hectáreas situadas a sólo 20 km de Malargüe, Mendoza, y a 70 km de Las Leñas: además de constituir un emplazamiento turístico ideal, tiene una capacidad de sustentar entre 2500 y 3000 cabezas de ganado. Este campo se ofrece en 3.300.000 dólares.

El valor de los campos cercanos a Buenos Aires ha subido sustancialmente en dólares desde la devaluación de la moneda argentina en 2002 pero hay otras áreas que recién están emergiendo, aptas primariamente para cultivo de soja, en las provincias de Salta y Jujuy. Su precio es de aproximadamente 300 a 500 dólares la hectárea y requieren una inversión inicial de preparación del terreno de 500 dólares por hectárea. Tierras similares en Córdoba cuestan 3.000 dólares la hectárea. El precio de los commodities, que son básicos si se piensa en una inversión agropecuaria, ha trepado durante los últimos doce meses. Esto último, sumado al interés mundial en las fuentes de energía renovables, convierte a la zona agrícola argentina en un destino atractivo para inversión de capital.

Entre los aspectos negativos, Argentina está enfrentando serios desafíos. El más importante está relacionado con la energía. Desgraciadamente, el actual gobierno no ha incentivado las inversiones basadas en utilidades para acompañar el arrollador crecimiento del PBI. Las reservas energéticas son escasas y esto indudablemente obstaculizará el desarrollo económico futuro. Aún así, Argentina ofrece oportunidades que no se han presentado en décadas para realizar inversiones inmobiliarias. Pero decidir cuál es la mejor necesitará más estudio que hace un año o dos.

Paul A.Reynolds
Managing Director
Reynolds Propiedades S.A.
Agosto, 2007

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