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Mercado Inmobiliario

Conciso informe sobre el mercado argentino

Reporte Inmobiliario, Real Estate & Economy Report - 14/05/2007

¿Qué está sucediendo hoy en el mercado inmobiliario argentino?
Situación actual y pronósticos para un mercado que siempre sorprende.

Argentina, con un mercado inmobiliario pequeño en comparación con otras economías del mundo, siempre ha mostrado un importante crecimiento desde el área de la construcción, especialmente en las pasadas décadas de los años 60 y 70. Pero en los años 80 y 90 este incremento se estabilizó, contrastando con el natural crecimiento demográfico que tuvo lugar.

A finales de los 90 empezó a insinuarse una recesión en este sector, debida a un escaso interés local en inversiones inmobiliarias, en detrimento de opciones financieras “fáciles” que podían orientarse a un consumidor más amplio. Por si esto fuera poco, la crisis macroeconómica estaba en su punto culminante y derivó finalmente en la crisis financiera conocida como “corralito” (1) y en la fuerte devaluación monetaria.

Y, de repente, la gran sorpresa: el colapso institucional de 2002 que siguió al “corralito” llevó a pensar que el mercado inmobiliario local sería uno de los más afectados. Sin embargo, la crisis fue algo así como el “marcapasos” que el “corazón” de los sectores inmobiliario y de la construcción necesitaban… porque venían dando señales de problemas en el lado de la demanda y los valores inmobiliarios se habían mantenido estables desde 1999.

Después de 2002, sin opciones de inversión a la vista y con los fondos escapándose del sistema financiero debido a los “amparos” (2), “la gente” (3) de los niveles socio-económicos medio y alto empezaron a adquirir propiedades. Este nuevo escenario permitió a los emprendedores del sector volver a concebir nuevos desarrollos. Los empresarios que habían logrado permanecer activos a fin de los 90 eran pocos, lo cual habilitó la entrada de nuevos jugadores al campo de juego de este mercado. Muchos tenían escasa experiencia, pero otros muchos tenían importantes conocimientos académicos. Así surgió una nueva realidad: desarrolladores tradicionales trabajando junto a la nueva generación y, casi todos, construyendo para el mismo tipo de cliente, con un gran poder adquisitivo, que trataba de salvaguardar sus ahorros.

Lo inesperado de la situación fue que desde el comienzo de 2003 estos compradores o ahorristas estaban más que satisfechos con lo que este nuevo mercado les ofrecía: interesantes ganancias en dólares de un interés anual que nunca bajó de 20% más la valorización de las propiedades en las que habían invertido, de un interés anual superior al 15%. En resumen, se puede afirmar que muy pocos inversores han recibido ganancias inferiores al 30% en los últimos 3 años, en dólares.

¿Cómo se pone fin al efecto bola de nieve? ¿Hace falta pararlo? No sabemos con certeza si la bola de nieve ha alcanzado su punto máximo o si aún puede seguir creciendo. El incremento de la construcción durante 2004, 2005 y 2006, que prácticamente se ha duplicado, muestra un sector altamente motivado que no da señales de frenar su nivel de actividad, al menos en el corto plazo. Lo cierto es que la demanda no ha decaído, lo mismo que los precios. El alerta está apareciendo en el nivel sostenido y muy estable de demanda de propiedad, pero con un incremento en la oferta de propiedades nuevas.

El mercado argentino, a nivel local, hoy enfrenta esta nueva realidad que es, salvo pequeñas diferencias, algo similar a lo que sucede en el mundo entero con respecto a los destinatarios de los proyectos sin ayuda de créditos. Por otro lado, es un mercado más seguro en comparación con los de otras latitudes ya que no está apalancado por el crédito, pero es menos previsible. Entonces, ¿por cuánto tiempo seguirán saliendo los dólares de abajo de la cama? ¿Somos un mercado inmobiliario emergente? ¿Vendrán a Buenos Aires a adquirir propiedades todos los extranjeros que esperan los desarrolladores locales?

La realidad muestra que algunos inversores seguirán viniendo a comprar bienes locales, pero probablemente no serán tantos como para ejercer influencia por sí mismos sobre la mayoría de los desarrollos orientados al mismo tipo de comprador. La disponibilidad global de liquidez y la revaloración cultural de la inversión inmobiliaria juegan un rol parcial en la contribución a la intención de “exportar propiedades”, pero ésta puede alcanzar su límite y parece improbable que los sectores de la construcción y de las propiedades puedan crecer consistentemente en el largo plazo apuntando únicamente al comprador extranjero o al cliente “premium” local.

(1) El 2 de diciembre de 2002 el gobierno de Eduardo Duhalde levantó las restricciones bancarias del “corralito” que habían sido impuestas por el ex Ministro de Economía Domingo Cavallo el 3 de diciembre de 2001. La restricción se había instrumentado para contener la huída de capitales y el colapso del sector bancario. Al entrampar los fondos dentro del sistema, el “corralito” trajo problemas de pago tanto a los empresarios como a los consumidores. Tomado de: http: //strategis.ic.gc.ca/epic/internet/inimrri.nsf/en/gr-112611e.html (donde hay información adicional sobre este tema).
2) Las dificultades del sector bancario fueron exacerbadas por la indexación asimétrica de precios de los balances bancarios y el retiro continuado de depósitos a término como consecuencia de los “amparos”, que obligaron a los bancos a pagar depósitos en dólares a la tasa vigente en el mercado (en lugar de a $1.40 por dólar estadounidense del momento en que fueron pesificados e indexados). Tomado de: http://www.interna-tionalmonetaryfund.org/external/np/pdr/lessons/100803.pdf
(3) “La gente” es un término usado por los medios y también en forma ambigua para referirse a un grupo de gente, especialmente cuando se menciona al sector de alto poder adquisitivo
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